Анонсы новостей

Преимущества лизинга при покупке авто

При покупке автомобиля, особенно дорогих и престижных моделей автовладелец вынужден взять кредит. Более быстрым и дешёвым способом покупки автомобиля может быть лизинг. Покупка недорогих авто в лизинг возможна без внесения залоговой стоимости. Догово...

Читать полностью

В России назревает передел рынка ипотечного страхования
05.08.12 05:19

altПолучившая недавно лицензию страховая компания при Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) не успела приступить к работе, но уже стала поводом для скандалов и интриг.

Участники рынка поделились на два лагеря: в одном те, кто верит, что страховая "дочка" АИЖК поможет активизировать ипотечное кредитование (это само агентство, некоторые банки и страховщики), в другом - ярые противники страховой компании, не видящие в ее создании смысла (среди них глава банковского комитета Госдумы Владислав Резник и гендиректор "Ингосстраха" Александр Григорьев). В чем же суть этого конфликта, и станет ли ипотека в самом деле доступнее с появлением страховой компании АИЖК?

Дитя реорганизации

Создание страховой компании АИЖК предусматривалось еще в 2008 году, когда появился проект стратегии деятельности агентства на 2009-2012 годы. Документ предполагал реорганизацию АИЖК - разделение его функций между тремя структурами: первая выдает поручительства по ипотечным ценным бумагам и секьюритизирует кредиты, вторая реструктуризирует уже выданные займы, а третья занимается перестрахованием. Поручительством и секьюритизацией уже занимается само АИЖК, для реструктуризации была создана "дочка" - Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Их работа должна была стимулировать рост ипотечного рынка в посткризисный период.
Гендиректор АИЖК Александр Семеняка ожидает, что по итогам года граждане могут взять 280-320 млрд рублей ипотечных кредитов, что в два раза больше, чем в 2009-м. Но этих объемов все равно недостаточно для интенсивного восстановления ипотечного кредитования. Ведь, по данным того же АИЖК, в "пиковом" 2008 году объем выданных ипотечных кредитов достиг 656 млрд рублей. Премьер-министр Владимир Путин инициировал программу господдержки ипотеки еще осенью 2009-го. Но, увидев, что она неважно работает, посоветовал участникам рынка "подумать о том, как мы могли бы поддержать тренд на снижение ставок ипотечного кредитования".
Впоследствии Путин не раз педалировал идею повышения доступности ипотеки. "Доходы у нас пока не соответствуют запросам финансовых учреждений", -намекал премьер на чересчур высокие ставки, призывая банкиров снижать их до 10%, а также уменьшать размер первоначаль-ного взноса по жилищным кредитам. А потому торо-пливое создание АИЖК стра-ховой "дочки", которую с помпой презентовали в мае, легко объяснимо.
Эта структура должна будет запустить доселе отсутствующий в России вид страхования - классическое ипотечное. Сегодня, продавая ипотечный кредит, банки предлагают застраховать некоторые риски: жизнь и здоровье заемщика, имущество от возможного ущерба и право собственности. "Ипо-течное же страхование подразумевает страховку утраты заемщиком платежеспособности, а также падение цены на заложенную квартиру", - рассказывает Нина Смирнова, возглавившая СК АИЖК. Эти два риска (страховым случаем считается совпадение первого и второго, то есть нехватка средств от реализации квартиры на погашение всего долга при признании дефолта заемщика судом) се-годня являются основной го-ловной болью для банков, которые столкнулись в 2008-2009 годах с массовыми невыплатами и падением стоимости кредитных квартир. Теперь банки не хотят наступать на те же грабли, точнее, снижать стоимость ипотеки и размер первоначального взноса, закладывая в них ту са-мую "страховку" от возможных потерь.
Страховые же компании не спешили брать эти риски на себя, несмотря на то, что ипотечное страхование было законодательно разрешено в России еще в 2005 году. Изначально, при росте рынка, в этом не было необходимости, а потом, когда недвижимость стала резко терять в цене, страховщики испугались непредсказуемости.
Подвигнуть участников стра-хового рынка заняться новым видом страхования и должна "дочка" АИЖК - она будет выступать в роли перестраховщика, беря на се-бя большую часть рисков. "Технология работы страховой "дочки" агентства выглядит так: рыночная страховая компания продает ипотечную страховку, а СК АИЖК выкупает ее", - рассказывает Нина Смирнова. "Дочка" агентства будет брать на себя 80% ответственности по страховому договору. То есть, оставляя у себя на удержании лишь 20% риска и беря за это часть премии, страховщики с разветвленной сетью представительств будут выступать, по сути, агентами по продаже страховок, в то время как основная ноша ответственности ляжет на госструктуру. Для этого в ее уставный капитал было закачано порядка 1,5 млрд рублей бюджетных средств.

Клуб избранных

Однако доступ к такому лакомому ресурсу получат не все страховщики, а только аккредитованные. Пока страховая "дочка" АИЖК успела заключить договоры о сотрудничестве с 14 страховыми компаниями, в числе которых "Росгосстрах", "АльфаСтрахование", "Согласие", "МАКС" и РОСНО. По данным агентства, за счет ипотечной страховки у банков должна появиться возможность уменьшить первоначальный взнос по ипотеке с сегодняшних 20-30% до10%, а значит, повысится спрос на ипотеку. Ведь до кризиса около половины жилищных кредитов выдавалось именно с 10-процентным первоначальным взносом.
Нина Смирнова рассчитывает, что до конца 2010 года СК АИЖК перестрахует около 12 тыс. ипотечных кредитов. По расчетам агентства, при среднем размере застрахованного ипотечного кредита около 2 млн рублей с первоначальным взносом 10%, при страховой сумме в размере 20% от стоимости недвижимости, объем соб-ранной премии составит порядка 500 млн рублей. И если представить, что страховщики на своем удержании будут оставлять 20% рисков и, допустим, аналогичную долю премий, то им уже в этом году может достаться 100 млн рублей. С учетом практичес-ки полного отсутствия рис-ков на круг получается сов-сем неплохо. Так что весьма возможно, что такой ограни-ченный "кружок" участни-ков страхового пула привлечет внимание антимонополь-ных служб.
Конечно, нельзя утверждать, что страховщикам достанутся только сливки - все-таки часть рисков будет оставаться на их удержании. Но во-первых, лишь небольшая часть, а во-вторых, можно всеми правдами и неправдами отказывать в выплате. Наглядным подтверждением тому служат примеры выплат по ипотечному страхованию жизни и здоровья заемщиков, которых все чаще приходится добиваться в суде. А в-третьих, выплаты по классическому ипотечному страхованию (риску невозврата) на Западе имеют пики раз в 8-10 лет - в соответствии с экономическими циклами.
Последний раз - в 2008 году. Прислушиваясь к мнению многих о том, что дно кризиса в России уже пройдено, можно с высокой долей вероятности предположить, что недвижимость будет долгие годы лишь дорожать, платежеспособность заемщиков - расти. А карманы СК АИЖК и пула страховщиков - наполняться. По сути, страховщикам предложен продукт, который будет приносить до-полнительные доходы. "Риски страхования ипотеки сегодня не совсем ясны, поэтому возможность выйти на этот рынок, перестраховываясь в АИЖК, вполне нам подходит", - говорит директор департамента ипотечного страхования РОСНО Арсен Широян. "Получается, что с перестраховкой риски минимальны, а опыт работы с рынком страховщики получают, что в будущем пригодится", - добавляет гендиректор СГ "Генезис" Виктор Юн.
С тем, что новый страховой продукт весьма привлекателен, согласны и банкиры. "Цены на жилье сейчас близки к своей нижней границе, поэтому, чтобы они упали сильнее, в экономике должны появиться какие-то очень серьезные проблемы, которых, например, мы не ожидаем, - отмечает замдиректора департамента ипотечного кредитования "ВТБ 24" Елена Тарасова. - А значит, и выплаты по страховым случаям маловероятны".
Надо заметить, что страховщики могут неплохо заработать не только на заемщиках, но и на самих банкирах. Дело в том, что покупать ипотечную страховку могут и кредитные организации - для защиты своих предпринимательских рисков, если заемщик не страхует свой дефолт самостоятельно. Причем банки могут застраховать как отдельные договоры, так и пулы ипотечных кредитов. Возможно и страхование ранее выданных кредитов. Кстати, агентство одно время добивалось того, чтобы при секьюритизации кредитов с первоначальным взносом менее 30% банки страховались в обязательном порядке, но законодатели отказали. Но в самом агентстве признают: на первом этапе, чтобы стимулировать развитие ипотечного страхования, АИЖК будет выкупать у своих партнеров только кредиты с ипотечной страховкой.
Так что аккредитация при СК АИЖК сейчас действительно крайне выгодна для страховых компаний. И чиновники из АИЖК это прекрасно понимают. "Эта компания будет фактически монополистом, что создаст возможность зло-употребления со стороны отдельных менеджеров, которые могут контролировать объемы бизнеса, поступающие в частные компании", - недвусмысленно намекает Виктор Юн. И делать это чиновники-менеджеры могут не без личного интереса, однако это будет своего рода плата страховщиков за доступ к кормушке.

Критики и антагонисты

Однако далеко не все страховщики встретили появление "дитя" АИЖК с восторгом. Так, у Владислава Резника особенное недоу-мение вызвал состав соучредителей СК АИЖК, куда помимо самого агентства вошли Ассоциация российских банков и Национальная страховая гильдия (НСГ). Но если роль банковского профсоюза вполне понятна, то появление среди участников гильдии, о которой депутат никогда ничего не слышал, вызвало у него вопросы. Организация эта, действительно, мало раскручена и имеет неказистый сайт, где указано, что членами гильдии помимо страховщиков и брокеров, большинство из которых - мелкие региональные игроки, являются консалтинговые, аудиторские компании и даже журнал "Управление активами" (всего 38 членов). Но президент НСГ Ирина Алехина удивилась заявлению главы думского комитета - она бы-вала на заседаниях комитета.
По ее словам, гильдия вошла в состав учредителей СК, чтобы следить за соблюдением интересов страхового бизнеса. Правда, возможно, ей придется отстаивать интересы лишь определенной части бизнеса. А средства, которыми пришлось пожертвовать за такую возможность, и вов-се вызывают умиление (из 1,5 млрд рублей, вложенных в капитал СК АИЖК, АРБ принадлежит 500 тыс., а НСГ - 50 тыс.).
Рассерженный глава комитета заявил: раз компания была создана, теперь он сделает все, чтобы ликвидировать ее. Впрочем, злые языки утверждают, что гнев Владислава Резника вызван тем, что СК АИЖК создавалась в обход него.
Второй известный противник идеи создания СК АИЖК - Александр Григорьев. Он считает, что рыночные риски не должны покрываться за счет госсредств. Более того, по его мнению, уставного капитала компании в 1,5 млрд рублей явно недостаточно для покрытия возможных потерь. И вообще вся эта затея не соответствует требованиям Минфина, который разрешает заниматься перестрахованием лишь компаниям, обладающим высокими рейтингами (у вновь созданной организации этих рейтингов быть не может).
Устойчивость "дочки" вызывает вопросы не только у Александра Григорьева. "Эта государственная компания бу-дет работать в сегменте mono line insurance, то есть развивать только один вид страхования. Из-за неспособности диверсифицировать риски и компенсировать убытки от ипотечного страхования за счет других видов она может столкнуться с теми же проблемами, которые были у ипотечных корпораций в США. Тогда бы ей также пришлось бы обращаться за помощью к государству", - поясняет Виктор Юн.
Однако, по мнению президента СК АИЖК Леонида Векшина, имеющихся средств вполне достаточно, чтобы быть устойчивым на "запуске" рынка. "К 2015 го-ду, когда ипотечный портфель банков вырастет в пять раз - до 1,4 трлн рублей, капитал страховой дочки агентства увеличится до 10 млрд рублей, чего также будет вполне достаточно", - полагает Леонид Векшин. Он также отметил, что через пять лет АИЖК планирует вовсе выйти из капитала "дочки". Возможно, спор вокруг создания СК АИЖК связан как раз с тем, что в будущем его структура превратится в столь выгодный бизнес-проект, ради которого стоит начать борьбу уже сейчас?
"Маловероятно, что российские страховщики или инвестиционные фонды смогут приобрести такой высокорисковый актив. Скорее всего, речь пойдет о фондах, инвестирующих в аналогичные проекты в Европе или Америке", - сомневается Александр Агапов, директор дирекции имущественного страхования СК "МАКС". Да и сами представители АИЖК не раз заявляли, что в числе стратегических инвесторов они, прежде всего, видят крупных западных перестраховщиков. Однако никто не скрывает, что компания, действительно, обещает стать весомым игроком на ипотечном рынке. И с этой точки зрения можно понять обиду Владислава Резника, главного страхового лоббиста в Думе, и Александра Григорьева, главы одной из крупнейших страховых компаний, которые не поучаствовали в создании этой многообещающей структуры.

А что же страхователь?

Но давайте на время оставим подковерные интриги вокруг новой компании и попробуем оценить потенциальную экономическую выгоду от ее работы для заемщика. И вот тут, действительно, становится непонятно, ради чего все затевалось. В распоряжении "Профиля" оказался ипотечный калькулятор, который разработало АИЖК для подсчета примерных выплат застрахованных и незастрахованных заемщиков.
Так вот, если верить этому калькулятору, снижение первоначального взноса до 10% ведет к росту долговой нагрузки. Облегчить же финансовое бремя позволило бы лишь снижение ставки по застрахованной ипотеке, как того добивалось АИЖК. Но банкиры не спешат делать такие заявления. "У нас около половины заемщиков подходят ко всем требованиям банка, кроме уровня первоначального взноса", - рассуждает замруководителя блока "Розничный бизнес" Альфа-банка Илья Зибарев. Но банкир не видит причин снижать при этом ставку по кредиту: "Ведь страховка все же не обещает банку 100-процентной платежеспособности заемщика и стабильности цен на жилье, а лишь хеджирует риски". Не говорит о снижении ставок по застрахованной ипотеке и Елена Тарасова. А ряд банкиров не торопятся извещать даже о снижении первоначального взноса. "На данном этапе не ясны многие аспекты работы со страховой "дочкой" агентства, и пока говорить о готовности снизить и первоначальный взнос, и ставки преждевременно", - полагает вице-президент по развитию бизнеса ипотечного монобанка DeltaCredit Динара Юнусова. Правда, на рынке уже появились продукты с низким взносом, но и без ипотечного страхования.
"У нас есть другие методы снижения рисков, позволившие Сбербанку уже сейчас предлагать рынку первоначальный взнос в 10-15% для жилищных программ с участием администраций областей или крупных работодателей", - сообщила "Профилю" директор управления розничного кредитования Сбербанка Наталья Карасева. Так ради чего тогда весь сыр-бор?

Схема перестрахования ипотечных кредитов (ИК)
1. Банк выдает заемщику ИК с 10% первоначальным взносом при условии, что заемщик купит ипотечную страховку
2. Заемщик оформляет в страховой компании ипотечное страхование, а также страхование жизни, здоровья, ущерба, титула (условия зависят от банка)
3. Страховщик передает в СК АИЖК до 80% риска по ипотечному страхованию и перечисляет до 80% страхового взноса
4. При наступлении страхового случая, страховщик производит выплаты в пользу банка. СК АИЖК возмещает страховщику до 80% убытка (согласно распределенном ранее рискам)

Схема выплат по страховым случаям при ипотечном страховании

Дефолт заемщика
Суд признает дефолт заемщика
Продажа заложенной квартиры или постановка на баланс банка
Наступление страхового случая: если средств от реализации квартиры не хватает на погашение всего долга с процентами и пенями
Страхования компания выплачивает банку недостающую сумму для полного погашения долга заемщика (не более 20% от первоначальной стоимости квартиры ).
СК АИЖК компенсирует страховщику до 80% его убытков (согласно распределенным ранее рискам)


Основное бремя расходов по ипотечному страхованию ляжет на самих граждан, желающих взять кредит. Ранее ФАС и Роспотребнадзор уже обвиняли агентство в навязывании заемщикам личного страхования (покупка при ипотеке полиса страхования жизни и здоровья по закону не является обязательной). Никто теперь не будет мешать АИЖК и его банкам-партнерам навязывать своим заемщикам и ипотечную страховку, выставляя невыгодно высокие проценты при ее отсутствии.

Цена вопроса

По данным СК АИЖК, цена полиса для заемщика при единовременной оплате будет составлять 2-4% от суммы кредита, при ежегодной оплате - от 0,6-0,8%. Размер премии будет рассчитываться индивидуально с учетом ряда факторов: соотношение суммы кредита и стоимости залога, срок кредитования и т. д. Будут введены и поправочные коэффициенты в зависимости от информации о заемщике и объекте недвижимости.